Konu: İmara Aykırılık ve Uygulanan Yaptırımlar

Ülkemizde gerek konut gerekse ticari yapılar, ilgili makamlardan yapı kullanma izni ya da diğer adıyla iskan belgesi alındıktan sonra çeşitli revizyonlara uğramakta ve bunlar gerekli izinler alınmadan yapıldığı ve imar planı ile projeye aykırılıklar taşıdığından yapı maliki ve müteahhit bakımından çeşitli yaptırımlar gündeme gelmektedir. Her değişiklik ruhsata tabi olmadığından, öncelikle yapılan müdahalenin niteliğinin, onaylı mimari ve statik projelerle karşılaştırılarak teknik ve hukuki yönden değerlendirilmesi gerekir.

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 32. Maddesine göre böyle bir aykırılık durumunda belediye veya valilikler tarafından yapının durumu tespit edilerek inşaat devam ediyorsa mühürlenerek durdurulmaktadır. İlgili durum tespit yapı tatil tutanağı ile yapılmakta ve bu da yapıya asılarak tebliğ edilmiş sayılmaktadır. Yapı tatil tutanağında aykırılığın ne olduğu, nerede bulunduğu, hangi ölçüde yapıldığı, hangi ruhsat/proje hükmüne aykırı olduğu ve inşaatın o andaki durumu açıkça gösterilmelidir.

Yapı, tatil tutanağının tebliğden itibaren 1 ay içerisinde projeye uygun hale getirilmez ya da yıkılmaz ise aynı kanunun 31. maddesine göre elektrik ve su kesilebilmekte, yıkım kararı alınabilmekte ve İmar Kanunu madde 42’ye göre idari para cezası uygulanabilmektedir. Yıkım kararı, belediye encümeni veya yetkili idare tarafından alınır ve yıkım giderleri yapı sahibinden tahsil edilir.

Uygulanacak olan para cezalarından ilki İmar Kanunu m.42/3’e göre yapı tatil tutanağının tebliğinden itibaren 1 ay içerisinde aykırılığın giderilmemesi durumunda uygulanmakta olup, diğeri ise aynı maddenin ikinci fıkrasına göre uygulanmaktadır.

İmar Kanunu m.42/2’ye göre uygulanan ceza ise birçok etkene göre değişkenlik göstermektedir. M.42/2-a uyarınca öncelikle Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından belirlenen yapı sınıfı ve gruplarına göre temel ceza tespit edilir, akabinde (c) bendinde belirtilen hususlardan biri gerçekleştiyse buna göre cezaya ilave gerçekleştirilir. Sonrasında ise aynı maddenin (ç) bendine göre aykırılığa konu alan ile bu alanın bulunduğu arsa veya arazinin emlak vergisine esas asgari metrekare birim değerinin çarpımı ile bulunan bedel de tespit edilen bu cezalara ilave edilir. Emlak vergisine esas asgari metrekare birim değerlerinin çok yüksek olması nedeniyle uygulamada çok yüksek ceza bedelleriyle karşılaşılmaktadır.

Bu noktada çokça karıştırılan hususlardan birisi ise bahsi geçen iki farklı bir aylık süredir. Birinci süre, yapı tatil tutanağının düzenlenmesinden itibaren işlemeye başlayan ve yapının ruhsata uygun hale getirilmesi veya ruhsat alınmasıyla ilgili olan süredir. Bu sürenin sonunda idari para cezası uygulanmaktadır.

İkinci süre ise idari para cezasının ilgilisine tebliğinden itibaren başlar. Para cezasının tebliğinden itibaren bir ay içinde aykırılığın giderilerek yapının mevzuata uygun hale getirilmesi durumunda, yalnızca İmar Kanunu’nun 42. maddesinin ikinci fıkrasının (ç) bendi uyarınca eklenen ilave para cezası tahsil edilmez. Temel para cezası, artırım kalemleri ve varsa diğer cezalar kendiliğinden ortadan kalkmaz. Aykırılığın giderilmesi durumunda, bu husus süre geçirilmeden ilgili idareye yazılı olarak bildirilmeli ve durumun yerinde tespit edilmesi talep edilmelidir.

Yapı tatil tutanağı, idari para cezası ve yıkım kararı birbirini takip eden ancak ayrı hukuki sonuç doğuran idari işlemlerdir. Bu nedenle her bir işlem, içeriği ve tebliğ tarihi dikkate alınarak ayrıca değerlendirilmelidir. Bu işlemlere karşı, kural olarak tebliğ tarihini izleyen günden itibaren 60 gün içinde yetkili idare mahkemesinde iptal davası açılabilir. Dava açılması işlemlerin uygulanmasını kendiliğinden durdurmaz.

Yapı ruhsatı ve onaylı projeler, yapı kullanma izin belgesi, yapı tatil tutanağı ve ekleri, aykırılığın ölçüleri, ceza hesabı, emlak vergisi birim değeri, aykırılığın kim tarafından ve ne zaman gerçekleştirildiği birlikte değerlendirilmelidir. Bu nedenle sürecin, yapı tatil tutanağının düzenlendiği ilk aşamadan itibaren teknik ve hukuki yönleriyle birlikte ele alınması, hak kayıplarının önlenmesi ve gerekli başvuruların süresinde yapılabilmesi bakımından önem taşımaktadır.

Herhangi bir sorunuz olması halinde bize her zaman ulaşabilirsiniz.

Gülbenk & Kavlakoğlu Hukuk Bürosu